¿Cómo funciona una hipoteca?

BocaDePez 22 septiembre 2019 15:49 ✎

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¿Alguien me puede explicar como funciona una hipoteca?

Situación 1

Supongamos que quiero comprar un piso de 100.000 € y tengo el dinero ahorrado.

Como ejemplo usaremos esta calculadora de gastos de compra de vivienda para hacernos una idea aproximada:

foroinmueble.com/ForoInmo/Promoc/pagcalc02.htm

Ponemos 0€ en la hipoteca, 100.000€ en el precio del inmueble y marcamos por ejemplo Andalucía, y nos sale un coste de 9.823€

Esto quiere decir que al propietario del piso tengo que pagarle 100.000€ y aparte tengo que pagar unos gastos de 9.823€, por lo que la vivienda me saldría en 109.823€

¿Es correcto? (aproximadamente)

Situación 2

Ahora vamos a suponer que no tenemos todo el dinero ahorrado, solo la mitad de lo que pide el propietario, es decir, 50.000€

Usaremos la calculadora de OpenBank y un tipo de interés fijo para no complicar los cálculos.

openbank.es/hipoteca-tipo-fijo

Ponemos vivienda habitual, de segunda mano, Andalucía, 100.000€ de coste de vivienda sin impuestos, necesitamos 50.000€ y un plazo de 10 años.

Nos sale una cuota de 447,86€ con el 1,45% TIN y 2,04% TAE

Esto sería 447,86 x 12 meses x 10 años = 53.743,20 €

Esto quiere decir que el banco se lleva 3.743,20 € por dejarme 50.000€ durante 10 años

Y aparte de esto tendría que pagar los 9.823 €

Por lo que el piso me saldría por 100.000 + 3.743,20 + 9.823 = 113.566,20 €

La duda viene cuando en la calculadora de OpenBank sale debajo de las cifras un enlace que dice “Ver gastos y condiciones de la TAE” y le das y sale:

Tipo de gastos	Gastos hipoteca	Gastos compraventa
Comisión de apertura	0,00 €	-
Tasación	0,00 €	-
Registro de la propiedad	0,00 €	540,00 €
Notaría	0,00 €	1.120,00 €
Gestoría	0,00 €	459,80 €
AJD / ITP	0,00 €	8.000,00 €
IVA / IGIC	-	0,00 €
TOTAL	0,00 €	10.119,80 €

Que significa esos 10.119,80 ? Y a quien se les paga? Al banco?

Aparte de los 447,86€ todos los meses durante 10 años, hay que pagar una cuota de 10.119,80 ?

Esta cantidad hay que pagársela al banco al firmar la hipoteca? Del tirón o se puede incluir en la cuota de los 447,86 €?

Esto vendría a ser los 9.823€ que calculamos al inicio? Solo que al comprarlo mediante hipoteca, el banco es el que se encarga de cobrárselos al comprador y el se encarga de pagar todos los gastos?

Por cierto, he visto que en la letra pequeña pone que la cantidad a devolver es de 55.242,75 € ya que habría que contratar un seguro obligatorio de 150€/año de incendio y otros daños.

¿No valdría contratar por tu cuenta un seguro de hogar y demostrándole al banco que ya tienes tu seguro de hogar, no tener que pagar esos 150€/año?

Gracias.

BocaDePez 22 septiembre 2019 16:10

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Te está diciendo cuanto te va a costar comprar la vivienda. Impuestos ,notario...: 100.000 por 8% de impuestos patrimonial : 8000€

Tu cuando compras una casa en el Notario con una hipoteca haces 2 operaciones; Ahí te dice los costes de las 2 operaciones: 0€ por la hipoteca y 10000 por la compra de la casa.

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BocaDePez 22 septiembre 2019 16:12

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los 10000 del tiron. Lo del seguro hablalo con ellos.

Lobo Anonimo 22 septiembre 2019 16:34

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En situacion 1 pagas la casa de 100.000 euros y tendras que pagar tambien los otros 9.823 euros en impuestos y tasas.

Talvez te podrias ahorrar algo de esos 9.823 euros, ya que no hay hipoteca por medio. Simplemente es una compra directa, y por eso talvez no hace falta la tasacion.

En situacion 2 dices que solo tienes 50.000 para la casa y quieres los otros 50.000 de hipoteca.

Al tener hipoteca, los gastos de 9.823 euros ahora suben a 11.147 euros

Por lo que el piso te saldría por 100.000 + 3.743,20 + 11.147 = 114.890,20 €

Preguntas que significan eses 10.119,80 euros que menciona OpenBank. Pues son los mismas gastos de compra de vivienda que calculastes en foroinmueble.com/ForoInmo/Promoc/pagcalc02.htm .

La unica diferencia es que en OpenBank te calculan 10,119,80 euros y en ForoInmueble calculan 11.147,20 euros.
Ambos precios son estimaciones.

Quien paga los gastos?? ....TU! Si quieres una hipoteca de 50.000 euros para una vivienda de 100.000 euros, necesitaras tener 50.000 (para la casa) y otros 10-11 mil euros para los gastos/impuestos.

Donde se pagan esos gastos?? El impuesto de transmisiones patrimoniales hay que ser pagado a la Junta de Andalucia. El notario recibira su parte, y el registro de propiedad la suya. Lo normal es que la mayoria se pague todo a traves del banco, pero en teoria tambien puedes ir tu y pagarlo tu mismo.

Antiguamente estos gastos se podian incluir dentro de la hipoteca, pero ya la mayoria de los bancos no lo permite por la crisis de los ultimos 10 años.

El banco no te puede obligar a contratar el seguro a traves de ellos. Insistiran y diran que te pueden dar mejores condiciones en la hipoteca si haces el seguro con ellos. Si lo haces tu por fuera, sera necesario vincular el seguro a la hipoteca e informar al banco del seguro que tienes por fuera.

BocaDePez 22 septiembre 2019 16:55

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Sobre el seguro, hay algunos que reducen diferencial si lo pillas con ellos. Pero no debería ser obligatorio.

Lo que tendrás que hacer es ir a tu seguro con el "número del préstamo hipotecario" y decirles que el seguro tenga "clausula hipotecaria" al beneficio de ese numerito. Básicamente, que si pasa algo y el seguro tiene que pagar, el primer destino de ese dinero será pagar la hipoteca (lo que quede ella). Y si sobra algo, para ti.

BocaDePez 23 septiembre 2019 13:20

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Ni se te ocurra meterte en una hipoteca. Es el mayor timo legal de la historia, siempre a favor de los bancos.

Yo no pude pagar una hipoteca porque no tenía trabajo y el banco ING además de quitarme el piso me reclama 52000 euros adicionales.

Ahora estoy en trámites de acogerme a la ley de segunda oportunidad para que exoneren la deuda.

Jamás de los jamases por muy buen sueldo que tenga pediré una hipoteca a un banco.

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Manol-hito 23 septiembre 2019 18:11

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En una Hipoteca hay dos escrituras: una de compraventa y una de Hipoteca, los gastos son 8% si tienes menos de 35 años (en Andalucía) 10% si tienes más, se trata del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales + Actos juridicos Documentados 1.5% en Andalucía, + Notaría+ registro+ Gestoría, un paston, vamos, otra cosa, en una Hipoteca el Seguro de la Vivienda es Obligatorio, el objeto es que si ocurre algo, el banco quiere cobrar, vamos tonto que son, en fin, una ruina, pero si quieres billetes el banco es el único que lo tiene.

Saludos.

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Manol-hito 23 septiembre 2019 18:13

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Me olvidaba de la Tasación, pero hay bancos que no la cobran (BBVA) sin ánimo de propaganda de estos usureros...

rbetancor 23 septiembre 2019 18:54

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Seguro de la Vivienda es Obligatorio

Seguro de hogar, NO es obligatorio, lo que es obligatorio es un seguro de Incendio sobre la vivienda, pero no un seguro de Hogar, que es lo que te suelen colar todos los bancos y por supuesto, lo puedes contratar con quien te salga de la minga, por mucho que te "rebajen el tipo de interés del crédito" ... la experiencia me dice que es mucho más económico pillarte el seguro de incendio, por tu cuenta.

¡Y ojo!, que muchos bancos "te obligan" (porque o lo firmas o no te dan la hipoteca), a firmar un "Seguro de Hogar" + "Seguro de protección de pagos hipotecarios" ... que es otra estafa más.

BocaDePez 23 septiembre 2019 18:18

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ING y todos los bancos del mundo mundial, quieren la propiedad y lo que falta por pagar de la hipoteca, el juego es perverso pero la gente creemos que siempre pagaremos pero si pasa algo es cuando vienen los problemas y el desamparo, en fin, antes de jugar hay que pensárselo.

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rbetancor 23 septiembre 2019 18:51

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España es de los pocos países (no voy a afirmar que sea el único, porque no estoy seguro), que si no puedes pagar la hipoteca y te embargan la casa, se la queda el banco y tú aún sigues con la puta deuda del crédito hipotecario. Un jodido sinsentido.

Y la ley de "Segunda oportunidad" ... es una ayuda, pero no es la panacea, ni mucho menos.

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pegial 23 septiembre 2019 21:44

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Hola, rbetancor.

Eso sucede porque en España no firmamos una hipoteca, sino un crédito avalado por la vivienda. ¿Que sucede con eso? Pues que si tu has solicitado un crédito de 100.000 euros y pones como aval la vivienda, en caso de tener/deber que cancelar dicho crédito, debes devolver el restante. Si para obtener el restante debes vender la vivienda, una vez pagues el restante, lo que te sobre es tuyo. ¿Cual es el problema? Que pidas un crédito para una vivienda de 150.000€, tiempo después tengas que cancelar dicho crédito y te tasen la vivienda en 65.000€. Como pediste 150.000€ y el aval solo cubre 65.000€, el diferencial sigues debiéndolo.

La de veces que nos han colado el cambio de coche y de tele al contratar el crédito para la vivienda, y después nos ha caído todo esto.

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BocaDePez 23 septiembre 2019 22:01

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pegial 23 septiembre 2019 23:36

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rbetancor 23 septiembre 2019 22:07

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pegial 24 septiembre 2019 00:00

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